La dura legge dell’urbanistica
Guadagni spropositati per le immobiliari
Briciole e spiccioli alle amministrazioni

12 febbraio 2020. I Comuni, si sa, piangono spesso miseria e, a loro detta, si sentono obbligati a dare le concessioni a nuove edificazioni per fornire servizi a i cittadini. Ma, come si legge in questo articolo riguardante Milano, si tratta piuttosto di una svendita del territorio, un affare per i costruttori a danno degli introiti pubblici. Ricordiamo che su questo argomento abbiamo già scritto nel 2013, paragonando le entrate da oneri di urbanizzazione di Milano rispetto ad altre città europee, e la situazione non è certo cambiata. Anzi.
Una buona lettura dell’articolo di Alberto Roccella, tratto dalla rivista online Arcipelago Milano.

I REGALI DEL COMUNE AGLI IMMOBILIARISTI

di Alberto Roccella
PER COMINCIARE: Perché il Comune di Milano non adegua gli oneri di urbanizzazione come la legge imporrebbe? Perché correre il rischio di danno erariale? Perché non approfittare per farlo ora che il mercato tira? Non ci si venga a raccontare che gli immobiliaristi si tirerebbero indietro.
Due settimane fa è stata diffusa la notizia che l’incasso del Comune di Milano per oneri di urbanizzazione nell’ultimo anno è stato di 188 milioni di euro, il quadruplo rispetto al 2015 (1). Questo importo è il segno di un forte incremento dell’attività edilizia dopo la crisi degli anni precedenti: nel 2012 l’incasso era stato 74,5 milioni, la metà rispetto ai 145 milioni del 2010 e anzi anche meno della metà poiché quasi 15 milioni derivavano dal condono edilizio (2). L’aumento di questa entrata del Comune è un fatto positivo per la realizzazione e la manutenzione della parte pubblica della città, anche tenendo conto dell’evoluzione della legislazione statale. Negli anni dal 2005 al 2015, infatti, ai Comuni era stato consentito utilizzare i proventi dei permessi di costruire, fino al cinquanta per cento del loro importo, per spese correnti.
Dal 2016, invece, sono stati ripristinati, con alcune utili integrazioni, i vincoli di destinazione già previsti nel 1977 dalla legge Bucalossi. In particolare dal 2018 i proventi in esame “sono destinati esclusivamente e senza vincoli temporali alla realizzazione e alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, al risanamento di complessi edilizi compresi nei centri storici e nelle periferie degradate, a interventi di riuso e di rigenerazione” e ad altre finalità, tutte di carattere urbanistico (l. 232/2016, art. 1, comma 460).
Il dibattito sull’urbanistica milanese dovrebbe però estendersi anche alla misura degli oneri gravanti sulla nuova edificazione. Nel linguaggio corrente si parla genericamente di oneri urbanistici senza tenere conto della distinzione tra due quote, gli oneri di urbanizzazione e il contributo sul costo di costruzione (l.r. 12/2005, art. 43, comma 1). Gli oneri di urbanizzazione sono espressione del principio della corrispondenza tra beneficio e sacrificio: chi realizza nuove opere edilizie private deve contribuire al costo delle opere di urbanizzazione di cui le sue opere beneficiano. Il contributo sul costo di costruzione consente invece al Comune di partecipare all’incremento di valore della proprietà immobiliare a seguito della nuova edificazione (3).
Secondo la legge regionale sul governo del territorio “Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria sono determinati dai comuni, con obbligo di aggiornamento ogni tre anni, in relazione alle previsioni del piano dei servizi e a quelle del programma triennale delle opere pubbliche, tenuto conto dei prevedibili costi delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, incrementati da quelli riguardanti le spese generali” (l.r. 12/2005, art. 44, comma 1).
Il Comune di Milano ha determinato da ultimo gli oneri di urbanizzazione con la deliberazione del Consiglio comunale n. 73 del 21 dicembre 2007. La legge regionale prevede non una semplice facoltà, ma un obbligo di aggiornamento ogni tre anni, obbligo che è rimasto inevaso alle quattro successive scadenze triennali. Ci si chiede: è mai possibile che i parametri di legge di determinazione degli oneri in dodici anni siano rimasti completamente invariati? Se i parametri di legge sono rimasti invariati, perché le Giunte non hanno sottoposto al Consiglio una proposta di deliberazione volta ad accertare la mancata variazione e quindi a confermare, motivatamente, l’importo degli oneri stabiliti nel 2007?
Nessuno si è prospettato che il mancato aggiornamento triennale degli oneri di urbanizzazione possa configurare una responsabilità amministrativa patrimoniale per il danno causato al Comune?
Per il contributo sul costo di costruzione valgono regole diverse. Il costo di costruzione infatti è determinato dalla Giunta regionale con riferimento ai costi massimi ammissibili per l’edilizia agevolata e ugualmente spetta alla Giunta regionale stabilire la relativa aliquota per la determinazione del contributo (l.r. 12/2005, art. 48). La Giunta regionale ha provveduto con la deliberazione 31 maggio 1994, n. 5/53844, e nei venticinque anni successivi non ha deliberato alcun aggiornamento, cosicché su quel valore base i Comuni applicano, ai sensi della legge regionale, gli adeguamenti annuali in ragione dell’intervenuta variazione dei costi di costruzione accertata dall’ISTAT. Per il Comune di Milano la determinazione dirigenziale 16 dicembre 2019, n. 8247 ha rivalutato per il 2020 la variazione del costo di costruzione accertandolo in € 406,67/mq., un valore assai lontano dal costo reale ma anche dal parametro di legge, dato che già da tempo i costi massimi ammissibili per l’edilizia agevolata nei Comuni capoluogo di Provincia sono stati determinati dalla Giunta regionale in non meno di € 912,62/mq (4).
Si noti che gli oneri urbanistici attualmente incidono in misura molto piccola, normalmente meno del 5%, sul costo totale dell’edificazione e quindi il loro incremento, per ragguaglio ai parametri di legge, avrebbe un effetto minimo sul costo totale.
Cosa rispondere allora a chi sostenga che il mancato adeguamento, da parte del Comune e della Regione, degli oneri urbanistici ai parametri di legge costituisce, oltre a una violazione di legge per omissione, anche un ingiustificato favore per gli operatori edilizi e comporta la rinuncia a risorse quantitativamente importanti per quegli interventi attinenti al governo del territorio di cui la città ha, con ogni evidenza, tanto bisogno?
Alberto Roccella

1 La notizia è tratta da Z. Dazzi, Il boom edilizio fa ricche le casse di Palazzo Marino “Ma il suolo è risparmiato”, in La Repubblica Milano Cronaca, 29 gennaio 2020, p.4.
2 Questa notizia è tratta da A. Gallione, Incassi crollati, oneri da restituire la crisi edilizia arriva in Comune, in La Repubblica, 16 marzo 2013.
3 Per le distinte funzioni degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione v. Cons. St., sez. II, 9 dicembre 2019, n. 8377.
4 Del. 24 luglio 1998, n. 6/37691, con incremento del 13,3% disposto dalla del. 30 maggio 2003, n. 7/13177.